楼事纪|马云预言成真？专家“3句话”点透，4大趋势已摆明，楼市迎来转折( 二 ) 现在不一样了

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根据分析，与过去10年相比，房地产形势改变了，楼市调控自然也会跟着改变。关于这一点，国家也早就明确表态“房子是用来住的，不是用来炒的” ，而且也“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”了。因此，我们不能再用过去的老眼光看待楼市了，结合国家的楼市定调以及仇保兴的“3句话” ，未来10年楼市可能出现的轮廓也基本成形了。
未来10年，楼市可能出现4大趋势，楼市轮廓基本形成第一，房地产进入分化期，葱价房和高价房并存。
根据国际经验，城镇化进程一般是从农村到城市，再到城市群，目前我国已进入第二阶段。众所周知，之所以愿意花高价钱在大城市买房，主要是看中了房子背后的资源，比如教育水平、医疗水平等。因此，未来10年，伴随城镇化的进一步推进，如果一个城市的公共服务资源更加优质，能够不断吸引人口流入，那么维持高房价不可避免。反之，随着楼市进一步分化，像鹤岗、玉门、乳山等人口不断流出的城市，出现马云所说的“葱价房”也是有可能的。
第二，房地产高歌猛进时代结束，角色向稳定器转变。
与以往调控相比，这次最大的一个变化，就是国家明确要建立长效机制，后续通过立法、税收、监管、金融、土地等手段来保障房价长期平稳，由此可见，国家显然不打算再依靠房地产来刺激经济了。对此，人民网文章《告别大涨大跌，中国房地产稳定器作用凸显》表示，经过20多年的大规模发展，户均住房已超过1套，伴随国民经济转型，未来房地产“稳定器”的角色会逐渐凸显，继续在稳定国民经济，推动城市建设，提高就业等方面发挥作用。

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第三，房地产税出台是大势所趋，供需进一步平衡。
关于住房总量，没有权威统计，专家们的数据也是五花八门，有的说把小产权和商品房加在一起可以满足16亿人居住，有的说可以满足30亿人。姑且不管哪一个更靠谱，但可以说明一点，住房总量的确够了，目前主要问题是住房分布不均。对此，仇保兴建议通过房地产税、空置税的出台来平衡供需。目前，房地产税已列入国家一类立法规划，业内普遍认为未来5年审议的可能性较大。笔者认为，一旦落地，必然会增加持有成本，从而把多余房产推向市场。
第四，住房方式多样化，买房和租房的差距越来越小。
通过上文分析，未来楼市将走向商品房和保障房两大体系并重的格局。关于这一点，住建部政策研究中心主任秦虹作了详细说明，未来的住房包括四类：公租房、共有产权房、租赁住房和商品房。笔者认为，商品房和保障房两大体系可以互相补充，从而满足不同群体的住房需求。目前，深圳房改已明确未来商品房占40% ，保障房占60% ，而广州、武汉也开始试点了“租购同权” ，由此可见，未来买房和租房之间的差距会越来越小。