蛋壳公寓遇险，长租公寓之困( 三 ) 砺石导言：一方面是180倍的规模扩张

不过在实际中，市场租金的上涨其实是受到严格管控的，并且租金上涨也会影响出租率，因此许多长租公寓在提升租金上显得尤为谨慎，租金价差收入上涨得并不快。
收房成本急剧上升，租金价差收入缓慢上涨，这无疑是包括蛋壳公寓在内的，许多长租公寓企业亏损的直接原因。
用亏损换规模增长，需要大量的资金投入。不同于部分房企或者地产经纪公司旗下的长租公寓，蛋壳公寓的业务比较单一，并无其他业务能够反哺规模扩张。于是，融资就成为蛋壳公寓打响收房大战、进行规模扩张的主要手段。然而，这又给它埋下了巨大的金融风险。
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租金贷：天使还是魔鬼？
回过头来看，从最初的天使轮融资开始，蛋壳公寓的融资活动就没有停止过。从2015年到今年上市之前，蛋壳公寓轮番进行了七轮融资，计入上市募集的1.49亿美元，其累计融资额接近10亿美元。
除股权融资外，蛋壳公寓还曾通过众筹、信托ABS、租金贷等方式扩充资本。比如， 2016年，蛋壳公寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资，众筹金额从几万元到几十万元不等；2018年，蛋壳公寓还发布了全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划，发行规模达到2.035亿元。
不过对于蛋壳公寓而言，利用众筹、信托等方式获得资金的效率还是不够解渴，其获取资金最主要的渠道，来源于金融机构的预付租金和租客的预付款，而这两种款项都是在租金贷模式下诞生的。

所谓租金贷，就是互联网金融+住房租赁。打个比方，租客在与蛋壳公寓签订租约的同时，会与金融机构签订贷款合约。此后，金融机构将租赁期的租金全部支付给蛋壳公寓，而租客则按月向金融机构支付租金贷款，产生的贷款利息则由蛋壳公寓代为支付。
早期，蛋壳公寓非常依赖这种租金贷模式。从2017年到2019年前九个月，蛋壳使用租金贷的客户占比分别为91.3%、75.8%和65.7% 。虽然租金贷的用户比例在逐年下降，但实际用户数量仍不少。同期，蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元，占公司租金收入的90％、88％和80% ，从租客获得预付款为1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。可以说，租金贷带来的租金收入成为蛋壳公寓的主要资金来源。
租金贷的模式，确实一定程度上实现了三赢局面。对于租客而言，传统的三个月一付或者半年一付的租金模式，会让不少年轻租客背负不小的经济压力，而租金贷一定程度上缓解了这种压力。对于金融机构而言，租金贷能够为其增加业务量而获取更多收益。对于蛋壳公寓而言，租金贷是其扩张的利器。利用这种资金方案，蛋壳公寓可以提前获得用户整个租赁期限的租金，并形成一个巨大的资金池。凭借这个资金池，蛋壳公寓可以获得更多房源、装修房屋、公司运营等多种用途，实现规模扩张。

不过，这一模式也推高了蛋壳公寓的资金杠杆率，使得蛋壳公寓抵抗风险的能力降低。一旦租赁市场行情出现下行，租金价差下降、出租率大幅下滑、退租率大幅上升，亦或者租金贷业务遇阻，蛋壳公寓将会爆发流动性危机。
此前，行业就爆出某长租公寓通过租金贷获得数千万资金池，随后新收了数千套新的房源。然而，由于对市场需求和自身管理能力进行了错误的预判，结果形成了60%以上的房源空置，资金无法回流，进而产生爆雷事件。
这种风险，显然也在蛋壳公寓身上逐步积累。首先， 2017~2019年，蛋壳公寓出租率分别为85.8%、76.9%和76.7% ，呈逐年下滑态势。今年一季度，其出租率再度下滑至75.7% 。另外， 2018年蛋壳公寓每间房赚取的租金差价为715元/月，而2019年赚取的租金差价下滑至584元/月，每间房的收益减少131元/月。