国际鲜闻|土地创新高丨《南昌，没钱》2.0，财政大失血一分钱

文章图片
一分钱，难不倒英雄汉；30亿，难不倒英雄城。
3月1日，南昌市财政局长万昱原，在国家级学术期刊《预算管理与会计》上发布了一篇学术报告《地方财政应对新冠肺炎疫情的实践与思考》。
在报告中，对于南昌的财政情况，万局长是这样描述的：

文章图片
“近年来南昌市本级可用财力几乎零增长” 。
而根据南昌市统计局最近5年的数据显示，南昌市财政总收入，已经连续三年增速衰减；2019更是出现了滑坡式的增速跌落，从2018年的11.1% ，腰斩到去年的3.9% 。

文章图片
财政年增长量，也从2017年的98.17亿元开始止不住的大失血， 2018年是86.51亿元， 2019年进一步减少到33.62亿元。
屋漏偏逢连夜雨，在这样的窘境面前，南昌财政遭遇疫情大考，根据万局长的表述：

文章图片
“南昌市税收收入预计将减少30亿元左右” 。
也就是说，即使南昌保持财政收入的增速不出现进一步的衰减，仍旧维持3.9%的增速（然而我们都知道在今年这样的大环境下，维持增速不跌落，基本上是不现实的），南昌的财政收入将彻底跌入零增长。

文章图片
虽然南昌在土地财政依赖度上，算不上全国前列，在2019年的30城排行榜中，稍逊长沙，以87%的土地财政依赖度，位列第16位，但南昌去年的卖地收入仍旧保持增长趋势。
地没有少卖，财政收入却少了一大截，钱都跑哪去了？
2019年，南昌市政府通过土地市场，总共揽金404.99亿元。
虽然同比2018年，土拍总收入仅仅微增0.07% ，但是每平米成交均价却增长了近两成，从2018年的7000元/㎡，上涨到2019年的8326元/㎡（备注，这里的每平米成交均价因为包含了工业用地，所以比实际的住宅、商服成交均价要低）。

文章图片
土地价格上涨了这么多，一方面得益于南昌市政府在供地节奏上的完美把控，热门的板块加大供应、连续供应、超量供应；冷门的版块控制供应、减少供应，甚至暂停供应。
另一方面，是各大房企对南昌房地产开发市场充足的信心和超量的预期。
这一年，南昌土拍市场，累计诞生了3宗楼面价突破万元大关的地块，融创雪个庭和新力弘阳府，以及最高楼面价甚至达到了13177元/㎡的南旅嘉福里，亦是绳金塔旧改项目唯一涉宅地块；而楼面价超过9000元/㎡的更是多达7宗。
除此之外，还有多场土拍的溢价率高达70%以上，其中更是在青山湖诞生了一宗溢价率超过110%的地王。我实在难以理解，青山湖有何魔力，能引得阳光城和蓝光如此重仓押注。
在这场土拍中，投拓总们意气风发的撒出去的钱，如今都变成了令“营销狗”们欲哭无泪的业绩指标。
在我的想象中（或许不只是我）， 2020年对于地产投拓们来说，应该是如履薄冰的一年，三道红线下，又有谁敢在土拍市场里充大款？
但现实就是如此魔幻， 2020年南昌的土地市场有如烈火烹油，热度不减反增。
一方面南昌市政府大幅提高土地供应量，同时房企们对于土地的渴望有增无减。
仅仅前三季度的土地成交总额，就高达444.36亿元，不仅超过了2019年全年的总成交额（404.99亿元），更是达到了近五年的峰值。